EmlakciSiteler.Com - Emlak işlemleri hakkında

TAPU SİCİLİNE BAŞVURU

İSTENEN BELGELER

İŞLEM BAŞVURULARINDA TAPU SİCİL MÜDÜRLÜKLERİNCE;

1) T.C KİMLİK NUMARASI,
2) VERGİ KİMLİK NUMARASI,
3) ZORUNLU DEPREM SİGORTASI POLİÇE NUMARASI,(*)
4) TÜZEL KİŞİLERDE SİCİL VE TESCİL NUMARASI,
5) İSTEMDE BULUNANLARIN VESİKALIK FOTOĞRAFLARI,
6) NÜFUS CÜZDANI VEYA PASAPORT,
7) TEMSİLCİLERDEN TEMSİLE İLİŞKİN BELGE,

ARANIR.

NOT: (*) ZORUNLU DEPREM SİGORTASI POLİÇE NUMARASININ 27/KASIM/2000 TARİH 074/111-4906, 22/OCAK/2001 TARİH 074/111-353 VE 25/HAZİRAN/2003 TARİH 074/111-2145 SAYILI GENEL EMİRLERDE BELİRTİLEN İŞLEMLERDE ARANILMASI GEREKMEKTEDİR.

GENEL BİLGİLER

a) Başvurunun Şekli

Gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişi temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne yapacakları başvuruları sözlü olarak yapılır. Resmi kuruluşlar ise yazılı olarak talepte bulunur.

Tapu sicil müdürlüklerine ilk başvuru yapıldığında matbu olarak hazırlanmış bulunan iki nüsha başvuru fişi düzenlenir. İstemde bulunana gün verilmesi gerekiyorsa kaç gün verildiği, eksik belgeler var ise hangileri olduğu başvuru fişine yazılır.

b) Başvurudan (İstemden) Vazgeçme

İstemden vazgeçebilmek belirli bir aşamaya kadar mümkündür.

Akitsiz işlemlerde istem yevmiye defterine kaydedilinceye kadar geri alınabilir.

Satış, bağış, trampa gibi akitli işlemlerde is

e resmi senet imzalanıncaya kadar taraflardan her biri istemden ve işlemden vazgeçebilir.

c) Tapu Memurunca Yapılacak Hususlar

İstem başvuru fişine geçirildikten sonra müdür veya görevlendireceği memur tarafından hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı araştırılır. Tapu kütüğünde ismi yazılı hak sahibinin aynı kişi olup olmadığı belirlenir. Talep edilen işlemin yapılmasına hukuki bir engelin bulunup bulunmadığına bakılır. Hukuki engel var ise vatandaşa anlayacağı dille talebin karşılanamayacağı ve karşılanamama gerekçesi sözlü olarak izah edilir. Bu izaha rağmen vatandaş talebinde ısrarlı olursa talep, Medeni Kanunun 1016 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 23. maddesine uygun olarak reddedilir (TKGM. Gn.2000/12).

Talebin mevzuata aykırı olup olmadığını müdürlük belirleyemez ve işlemi yapıp yapmamakta tereddüt ederse, kendi görüşünü de yazarak bağlı olduğu Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğünden yazılı görüş isteyebilir.

İşlemin Yapılmasına Mani Olabilecek Hukuki Engeller Kişiye Özgü Kısıtlamalar Ve Taşınmaza Özgü Yasaklar Olmak Üzere İkiye Ayrılır.

1- Kişiye özgü kısıtlamalar

Hak sahibinin vesayet altında olması,

Henüz vesayet altına alınmamış olmakla beraber, vesayeti gerektirecek şekilde temyiz kudretine sahip bulunmaması, akli melekelerinin yerinde olmaması,

Velayet altında (ergin olmamış-18 yaşını ikmal etmemiş küçük) olması,

Kendisine kayyım ya da yasal danışman tayin edilmiş olması,

Mevzuatın ön gördüğü diğer hususlar,

2- Taşınmaza ilişkin yasaklar

Taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler ve beyanlar sütununda mevcut olabilecek bazı kayıtlar bu taşınmazla ilgili işlem yapılmasını engeller. Bu nedenle işlem yapılmadan önce taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler, beyanlar ve taşınmazın nevi sütunları görevli memurca kontrol edilerek işlem yapmaya engel bir durumun bulunup bulunmadığı taşınmazın eski ve yeni ek (mabaat) sayfaları da kontrol edilerek araştırılmalıdır.

Taşınmaza ilişkin engellerin başlıcaları şunlardır:

-İhtiyati tedbir,
-Kamu haczi,
-İflas,
-Konkordato ile verilen süre,
-Kamulaştırma Kanununun 31/b maddesine göre şerh,
-Aile yurdu şerhi,
-Aile konutu şerhi,
-Tapu kütüğünün nev'i hanesinde vakıf şerhi bulunması,
-2510 sayılı İskan Kanununa göre şerh,
-775 sayılı Gecekondu Kanununa göre şerh,
-3083 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanununa göre şerh,
-3367 sayılı Kanuna göre, köy yerleşim alanlarında arazi tahsisi ile ilgili şerh,
-Belediye Gelirleri Kanununa göre masraflara katılma payı şerhi,
-Askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri belirtmesi,
-Kültür ve tabiat varlığı belirtmesi,
-Müşterek ipotek taksim ve trampa ile ilgili başka bir müdürlüğe yetki verildiğine dair belirtme,
-Mevzuatın ön gördüğü diğer hususlar,

Bu şerhlerin bir kısmı taşınmazla ilgili bütün tapu işlemlerinin yapılmasını yasakladığı halde, bir kısmı sadece belirli tapu işlemlerinin yapılmasını yasaklamaktadır. Bu bakımdan talep edilen işlemin karşılanıp karşılanamayacağı şerhin türüne göre memur tarafından hukuki bilgiler ışığında değerlendirilmelidir

TANIK BULUNDURULMASI GEREKEN HALLER

Tapu sicil müdürlüklerinde yapılan akitli veya akitsiz işlemler sırasında; aşağıdaki hallerde istemde bulunanı tanıyan iki tanık bulundurulur (TST. 17).

- Taraflardan biri veya birkaçı imza bilmiyorsa,
- Taraflardan biri veya birkaçı okuma yazma bilmiyorsa,
- Taraflardan biri veya birkaçı sağır, kör veya dilsiz ise,
- Tarafların kimliğinde kuşkuya düşülmüş ise,
- Kanunların öngördüğü işlemlerde,
- Ölünceye kadar bakma akitlerinde,

İşlemin yapıldığı dairede çalışanlar hangi ünvanda olursa olsunlar tanıklık yapamazlar (TKGM. Gn. 1435).

Tapu sicil müdürünün getirilen tanıkları reddedip, yeni tanık isteme yetkisi vardır.

Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde ise, ayrıca yeminli tercüman bulundurulur.

Tanıklar ve yeminli tercüman da resmi senedi imza ederler. Resmi senede tanık ve tercümanın kimlik bilgileri ve ikametgah adresleri yazılır. Tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi ve temyiz kudreti bulunan reşit kimselerden olması gerekir.

İMZA BİLMEYENİN İŞARETİ

Taraflardan biri yada birkaçı imza bilmiyorsa, sol elin baş parmağı, yoksa sağ el baş parmağı o da yoksa diğer parmaklardan biri ilgili belgeye bastırılır ve hangi parmağın bastırıldığı yazılır (TST. 18).

Mühür kullanılması halinde, parmağın da bastırılması zorunludur.

Tanıklar mühür ve parmak izini onaylarlar.

Diğer taraftan resmi senetlerin imzalanması aşamasında bazı kişilerin imza kullandıkları halde, kendi el yazıları ile "OKUDUM" ibaresini yazamadıkları gözlenmektedir.

Bu durumdaki kişilerin resmi senet üzerine imzaları "OKUNDU" ibaresi yazılmak suretiyle alınmakla beraber, akitte iki tanık bulundurulması ve resmi senedin uygun bir yerine "Taraflar ve tanıklar huzurunda resmi senet okunmuştur" ibaresi yazılarak taraflar ve tanıklarca ayrıca imzalanması gerekir (TKGM. Gn.1513/7).

HAK SAHİBİNİN BELİRLENMESİ

Bir tapu işleminin yapılmasını ve tescilini isteyen kimsenin veya temsilcinin gerçekte o kimse olup olmadığını memur araştırmak zorundadır. İstemde bulunan kimsenin veya vekalet veren müvekkilin tapuda kayıtlı kişi olduğuna kanaat getirilmesi zorunludur.

Tapu sicil müdürlüklerinde yapılan işlemler sırasında, Hazine zararına sebebiyet verilmemesi için sahtecilik olaylarına (sahte vekaletname, sahte kimlikle satış, sahte ilam gibi) dikkat edilmesi gerekmektedir (TKGM.Gn. 1431).

Bunun için, müdür veya görevlendireceği bir memur tarafından istem ve belgeler incelenerek hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı saptanır.

Hak sahibi tarafından yapıldığına kanaat getirilen istemlerin gereği yapılır. Kanaat getirilemeyen veya eksik belgeleri tamamlanmayan istemler ise ret edilir.

İstemde bulunanın temyiz kudretine sahip olması gerekir.

a) Gerçek Kişilerce Yapılan İstemler

Gerçek kişilerce istem bizzat yapılabileceği gibi veli, vasi veya vekil aracılığı ile de yapılabilir. İstemde bulunan gerçek kişi ise, nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği istenilerek kütük, edinim resmi senedi ve taşınmaz mal dosyasındaki belgelerde yer alan imza ve fotoğraflara göre tapu sicilinde yazılı hak sahibi ile aynı kişi olup olmadığı belirlenir.

Şu anda istemde bulunanın kimliğini belirleme hususunda nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği esas kabul edilmiş bunların dışındaki kimlik belgeleri ehliyet de dahil olmak üzere kabul edilmemiştir. Nüfus cüzdanı, pasaport ve avukat kimliği dışındaki bir kimlik belgesine dayanılarak tapu işlemi yapılamaz. Ancak Tüzüğün 13/3. maddesi ile, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği dışında kimlik tespitinde kabul edilebilecek diğer belgeleri belirleme yetkisi verilmiştir.

Vekaleten yapılan istemlerde, vekilden "düzenleme şeklinde" noterlikçe tanzim edilmiş ve istem konusu işleri yapmaya "açıkça" yetkili olduğunu içerir vekaletname getirmesi istenir.

Noterlik Kanununun noterler dışında vekaletname düzenleme yetkisi verdiği, askeri birlik komutanları ve konsoloslarca düzenlenmiş veya yabancı memleket noterlerince kendi kanunlarına uygun olarak düzenlenip usulünce onanmış vekaletnamelere göre de işlem yapılabilir.
Vekil tevkil (vekaleti devir) yetkisine dayanarak bir başkasını vekil tayin etmiş ise, ayrıca dayanağı olan vekaletname de aranır. Sadece müstenidatın (dayanak vekaletname özetinin) yazılmış olması yeterli değildir. Vekilin kimliği saptandıktan sonra tapu sicilindeki hak sahibi ile vekaletnamedeki müvekkilin kimliği ve fotoğrafı karşılaştırılır.

Veli, vasi, kayyım gibi kanuni temsilciler tarafından yapılan istemlerde kanuni temsilcinin yetkili olduğunu belirten karar ve belge istenir.

Bir kanuni temsilci olarak vasinin istemlerinde vasinin vesayet kararını ve istenen işi yapmaya yetkili olduğuna dair mahkeme kararını ve gerektiğinde bunun bir üst mahkemece onandığına dair kararı ibraz etmesi gerekir.

b) Tüzel Kişiler Adına Yapılan İstemler

Tüzel kişiler adına yapılan istemlerde, tüzel kişiliğin istenilen işlemi yapabileceğini ve temsilcilerini belirten kanunlarda yazılı mercilerden alınmış yetki belgesi aranır.

Tapu Kanununun 2. Maddesine göre "Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez ve şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak temsilcinin yetkisine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar."

Resmi kuruluşlarca yapılan istemlerde, kuruluşların ve temsilcilerinin yetkileri olup olmadığı araştırılır.

TASARRUF YETKİSİNİN BELİRLENMESİ

Bir kimsenin taşınmazı tasarruf edebilmesi için 19 yaşından gün almış (reşit) olması ve temyiz kudretine sahip (aklı başında) görünmesi gerekir. Kişilerin reşit olduğu nüfus cüzdanına bakılarak anlaşılır. Temyiz kudretine sahip olup olmadığı ise müdürlük elemanlarınca kendisine sorulacak basit bazı sorulara mantıklı cevap verip vermediğine göre belirlenir. Müdürlük, her işlemde medeni haklarını kullanmada ehil olup olmadığını tereddüt ettiği kişilere basit sorular yönelterek, normal insanlar gibi cevap verip vermediğine bakmalı, tereddüdünü gideremezse ve talebin karşılanması yönünde ısrar olursa, talepte bulunanın temyiz kudretine sahip olduğuna dair hükümet tabipliğinden rapor getirilmesini istemelidir. Alınacak rapor yeni tarihli olmalıdır.

Reşit olmamış küçükler velayet altında, temyiz kudretine sahip olmayanlar ise vesayet altında olacağından taşınmaz mallarını tasarruf yetkileri yoktur. Tasarruf yetkisi bunlar adına veli veya vasileri tarafından kullanılır.

Yaşlı kişiler için mutlak surette doktor raporu isteneceğine dair bir kural yoktur. Ancak mutlaka akli melekelerinin yerinde olup olmadığını kontrol edici sorular sorulması gerekir. Şüphe halinde doktor raporu istenmelidir. (TKGM 14/Mayıs/2003 tarih, 074/148-1568 sayılı genel emir). Şayet, İstenmeden taraflardan birisi rapor ibraz etmiş ise, değerlendirilir.

Evli kadının kocası yararına yapacağı ipotek işleminde hakimden izin alınmasına gerek yoktur. 4721 Sayılı Medeni Kanun ile izin alma şartı kaldırılmıştır.

Vesayet altındakinin malını vasi, sulh hakiminin izni ile ve ihaleyle satabilir. Pazarlıkla satabilmesi için asliye hakiminin kararı lazımdır.(MK. 444 Md)

Veli veya vasi, vesayeti altındakinin malını vakfedemez, bağışlayamaz ve kendisinin veya başkasının borcu için kefalet ipoteği yapamaz.

Küçük ile velisi arasında veya kısıtlı ile vasisi arasında, bir tapu işlemi yapılırken menfaat çatışması oluyorsa işleme mahkemece atanmış bir kayyımın katılması gerekir (MK. 426Md.).

[Ana Sayfaya Dön]

VEKALETNAMELERDE ARANAN HUSUSLAR

Tapu Sicil ve Kadastro Müdürlüklerinde yapılacak her hangi bir işlem için hak sahibi tarafından verilen vekaletnamenin şekli ve içeriğinde aşağıdaki hususların bulunması gerekmektedir.
1. Noterlikçe veya konsolosluklarca "Düzenleme" şeklinde yapılmalıdır.
2. Vekalet verenin kimliği vekaletnamede nüfus hüviyet cüzdanı veya nüfus müdürlüğünden alınan kayıt örneği, pasaporta veya avukat kimliğin göre tesbit edilmiş olmalı ve T.C Kimlik Numarası bulunmalıdır.
3. Vekaletname üzerinde vekalet verenin yakın tarihte çekilmiş vesikalık fotoğrafı yapıştırılmış olmalıdır.
4. Vekaletnamede, yapılacak işleme vekalet verenin verdiği yetki, duraksamaya yol açmayacak şekilde açıkça belirtilmelidir (Örneğin; satış, bağışlama, trampa, taksim, ifraz, intikal gibi işlemlerde mutlaka vekilin açıkça yetkili olduğu vekaletname metninde belirtilmelidir.).
5. Vekaletname tevkilen (Birinci vekil yetkisini başkasına devretmişse) düzenlenmiş ise, ilk vekaletnamede vekilin bu devir yetkisine sahip olduğu açıkça belirtilmiş olmalı ve bu yetki ikinci vekaletnamede açıkça belirtilmelidir. İşlem sırasında her iki vekaletname de ibraz edilmelidir.
6. Vekaletnamelerde düzeltmeler varsa, bu konudaki çıkıntılar ve düzeltmeler vekaletnameyi düzenleyen merci tarafından imza ve mühür ile onaylanmış olmalıdır.
7. Yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnameler:
7.1. Yabancı ülkelerdeki Türk Elçilik ve Konsolosluklarınca düzenlenen vekaletnameler:1512 Sayılı Noterlik Kanunu'nun 84 ve 89'uncu maddelerinde belirtilen ve esas itibariyle hukuki hak ve devri içeren işlemlerin düzenlenme vekaletname şeklinde yapılması, bu işlemi yaptırmak isteyen yurt dışında ikamet eden vatandaşlarımızın konsolosluklarımıza bizzat başvurmaları gerekmektedir.
7.2. Yabancı devletlerin yetkili makamlarınca kendi kanunlarına göre düzenlenen vekaletnameler ile ilgili olarak ayrıca aşağıdaki hususlar göz önünde bulundurulmaktadır:
Düzenlendiği ülkenin yetkili makamlarınca 5 Ekim 1961 tarihli La Haye sözleşmesine göre tasdik edilip, "Apostille" (Convention de La Haye du Octobre 1961) ibaresini taşıyan vekaletnamelerde o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmadan işlem yapılacaktır.
"Apostille" tasdiki bulunmayan vekaletnamelerde ise, ilgili noter imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu mercinin imza ve mührünün de o yerdeki Türk Konsolosluğunca tasdik edilmiş olması aranılacaktır.
Yabancı ülkelerde, o ülkelerin noterlerince kendi mevzuatlarına uygun olarak düzenlenen vekaletnameler şekil şartları yönünden düzenlendiği ülkenin iç hukukuna tabi olduklarından düzenleme şeklinde olması veya fotoğraf bulunması zorunlu değildir.. Ancak tapu sicilinde vekaleten yapılacak işlemlerde istemin hak sahibi tarafından yapıldığının tespiti zorunlu bulunduğundan, vekaletnamede vekalet veren kişinin kimliğinin tespit edilebilmesi ve istemin hak sahibinden geldiğine yönelik bir tereddüt bulunmaması gerekmektedir.
Bununla birlikte, muhtemel sahteciliklerin ve dolayısıyla Hazine sorumluluğunun ve zararının önlenmesi bakımından, yurt dışındaki elçilik veya konsolosluklarımız veya yabancı ülkelerin yetkili makamlarınca ve yurt içindeki noterliklerce düzenlenen vekaletnamelerin tanzim şekli ve içeriği ile yetkilinin imzası ve mührünün doğruluğu yönünden tereddüt edilerek kanaate varılamaması durumunda, tereddüt edilen hususlar da açıklanmak suretiyle konu, bölge müdürlükleri yoluyla Merkez'e intikal ettirilecektir.
* Vekaletnameye dayalı taleplerde işlemden önce, aziller sicili ve kütük dosyası üzerinde gerekli araştırma yapıldıktan sonra , vekaletnamenin üzerine “yetkinin tam olduğu ve azilin bulunmadığına” ilişkin belirtme yapılıp tarih, saat ve ilgili memurun imzalaması gerekmektedir.(1487 sayılı Gn)

*Bilgiler, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sitesinden temin edilmiştir.

[Ana Sayfaya Dön]

Emlak ve emlakçılık ile ilgili, ziyaretçilerimizi satılık ve kiralık her çeşit gayrimenkul ilanlarına ulaştıracak site ya da emlakçılar önerin!!!